Первый
На очередной научно-практической конференции в Национальном исследовательском Московском государственном строительном университете обсуждали комплексное развитие территорий (КРТ) — механизм, который должен превращать устаревшие городские кварталы в современные и удобные для жизни районы.
Выступающие делились практическим опытом, говорили о проблемах, с которыми сталкиваются девелоперы, проектировщики, строительные подрядчики и инвесторы, и предлагали конкретные пути решения. Главными слушателями в зале, как это часто бывает на университетских конференциях, были студенты — будущие специалисты НОСТРОЙ, проектировщики, инженеры и участники рынка строительного подряда, которым уже в ближайшие годы предстоит работать с механизмом КРТ и отвечать за реальные объекты строительства.
Что такое КРТ на самом деле и как Москва стала лидером по его реализации
Сам по себе механизм комплексного развития территории, если говорить о его сути, не представляет собой ничего принципиально нового. В городах всегда брали какую-то территорию, смотрели, что на ней устарело, что перестало работать, что мешает развитию, и думали, как это обновить.
Меняется функция здания, меняется восприятие элемента в городской системе — и на этом месте возникает необходимость реконструкции объектов строительства, изменения транспортной логистики, пересмотра подходов к изысканиям для строительства и самого проекта для строительства.
Так было с античных времён, и в этом смысле КРТ — просто современная упаковка для очень старой задачи. Другое дело, что сегодня эта задача получила чёткую нормативную базу и конкретные цели: устойчивое развитие территорий, повышение качества городской среды, более эффективное использование земли, создание инженерной и социальной инфраструктуры и привлечение внебюджетных инвестиций.
Три игрока и одна лопата: кто участвует в КРТ
Чтобы понять, как КРТ работает на практике, нужно представить себе трёх основных игроков.
Первый — это город, у которого есть карта, на которую он наносит границы перспективных территорий, а также административные механизмы управления развитием.
Второй — текущий правообладатель земли, человек или компания, которые владеют участком и далеко не всегда хотят менять существующий объект строительства.
Третий — инвестор или девелопер, у которого есть деньги и желание вложиться в строительный подряд, но не всегда есть уверенность, что экономика проекта выдержит текущие условия рынка.
Все трое преследуют свои интересы, и задача проектировщика — найти решение, которое устроит каждого.
Архитекторы и специалисты в области строительства работают на стыке интересов жителей, мэров, девелоперов и инвесторов. Архитектура комплексного развития территорий существует между молотом и наковальней, и именно в этой точке из сухих цифр договора начинает формироваться реальная городская среда.
Две лавки и покрашенные бордюры: главная ошибка правообладателя
Самая типичная ошибка, с которой сталкиваются проектировщики в своей работе, возникает именно на стыке этих интересов.
Приходит правообладатель, у которого есть земельный актив в городе, и сообщает, что его участок попал в границы КРТ. И тут же предлагает решение:
«Давайте мы здесь поставим две лавочки, покрасим бордюры — и можно считать, что комплексно развили территорию».
Это глубокое заблуждение.
Если участок оказался в границах КРТ, реальный масштаб необходимых изменений, как правило, предполагает либо серьёзную реконструкцию объектов строительства, либо полную смену функции территории. Лавочками здесь не отделаться.
В первой части статьи мы рассмотрели базовые понятия комплексного развития территорий, разобрались с тремя основными участниками процесса и описали типичную ошибку правообладателей, попадающих в границы КРТ.
В следующих частях поговорим о различиях между Москвой и регионами, о том, как столица меняет подходы к жилищному строительству, как пересчитывается демография, почему девелоперы попадают в экономические ловушки и как проектировщику найти баланс между экономикой проекта и качеством городской среды.