НДС для строителей в 2026 году: кто заплатит за это из вашего кармана

С 2026 года налоговая реальность для строителей изменилась кардинально. Упрощёнка лишилась иммунитета от НДС, а базовая ставка выросла до 22% . Теперь НДС платят все, чья выручка за прошлый год превысила 20 млн рублей (а к 2028 году порог снизят до 10 млн) .

И первый вопрос, который встаёт перед каждым директором, прорабом и собственником небольшой строительной фирмы: кто в итоге несёт эту нагрузку – компания съедает из прибыли, перекладывает на заказчика или давит на субподрядчика? Разбираемся в статье!

Что изменилось — и почему это касается каждого

До 2025 года компании на УСН жили без НДС. Это был один из главных плюсов упрощённого налогообложения. С 2026 года правила ужесточились:

• Базовая ставка НДС повышена с 20% до 22% 
• Порог доходов для освобождения от НДС на УСН снижен с 60 до 20 млн рублей 
• Введены две специальные ставки для упрощенцев: 5% (без права на вычет) и 22% (с вычетом входного НДС) 

Порог в 20 млн в стройке набирается быстро: один нормальный объект – загородный дом, блок таунхаусов или коммерческое помещение – и ты уже в зоне!

Выбор между ставками – не простая формальность, которую делегируешь бухгалтеру и забудешь. Теперь это управленческое решение, которое влияет на маржу, переговоры с заказчиком и конкурентоспособность.

5% или 22%: где ловушка

Казалось бы, 5% – логичный выбор! «Меньше ставка, меньше платишь, меньше головной боли». Но тут скрывается серьёзный подвох.

Если работаешь с крупными заказчиками на ОСНО, им нужен вычет по НДС. При ставке 5% ты не можешь выставить полноценный вычетный счёт-фактуру, а значит автоматически становишься невыгодным строительным подрядчиком для серьёзных игроков рынка. Часть заказов просто уйдёт к конкурентам, которые работают на 22%.

Ставка 22% с вычетом выгодна тем, у кого высокая доля материалов в затратах. Закупаешь металл, бетон, кровлю, кабель у плательщиков НДС – берёшь входной вычет, реально платишь меньше расчётного .

Ключевой критерий выбора: доля затрат с НДС. Если она выше 75% – выгоднее 22% с вычетом. Если ниже – можно смотреть в сторону 5% .

Ловушка для переходящих контрактов: как не попасть

Самый болезненный момент 2026 года – «переходящие» контракты. По данным НОСТРОЙ, на исполнении у членов СРО находится 42,5 тыс. контрактов по 44-ФЗ на сумму 13,02 трлн рублей, из них 8,4 трлн – объём работ, не сданных на 1 января 2026 года .

Цена контракта формировалась при ставке 20%, а налоговая требует уплаты 22% . Добросовестный подрядчик, выполнивший работы в срок, но не успевший подписать акты из-за бюрократии, вынужден платить налог из собственной прибыли.

Что делать? С 15 апреля 2026 года вступили в силу новые правила: заказчики и подрядчики могут пересмотреть цену госконтракта из-за роста НДС. Изменения можно вносить до 1 октября 2026 года .

История с одного объекта

Прораб из Подмосковья рассказал такой случай. Его компания строила коттеджный посёлок из 12 домов. Все заказчики – частные лица. Они выбрали ставку 5%: посчитали, что так проще и дешевле.

К середине года выяснилось, что двое заказчиков – ИП на ОСНО, которые покупали дома для коммерческих нужд и хотели принять расходы с НДС к вычету. Пришлось экстренно пересогласовывать договоры, переписывать смету на строительные работы, объяснять людям, почему цена изменилась. Один заказчик в итоге ушёл к другому подрядчику.

Вывод простой: выбор ставки НДС – это не бухгалтерская задача, а часть переговоров с заказчиком, которые должны состояться до подписания договора!

Кто реально заплатит: три сценария

Первый – компания съедает НДС из маржи. Это происходит, когда договор подписан по старой цене, а налоговая нагрузка выросла. Маржинальность в стройке и без того 10–15% на хорошем объекте . Вычти из неё 5% НДС – и работа превращается почти в благотворительность.

Второй – заказчик доплачивает сверху. Это реально, если успел включить НДС в новый договор. Большинство заказчиков понимают, что налоги – не твоя прихоть, а федеральный закон. Не надо бояться этого разговора.

Третий – давление на субподрядчика. Генподрядчик говорит бригаде: «Работай без НДС, иначе не возьмём». Но эта схема создаёт риски для генподрядчика: налоговая квалифицирует это как дробление бизнеса с последующими доначислениями .

Что говорят налоговики

На Налоговом конгрессе строителей представители ФНС заявили: служба сегодня заинтересована не в штрафах, а в стабильности. Поступления от стройки дают около 6% налоговых доходов напрямую и до 16% с учётом смежных отраслей .

Среди ключевых рисков, которые контролирует ФНС в строительстве:

• Аутстаффинг – вывод персонала и зарплаты в субподрядные компании
• Дробление бизнеса – искусственное создание юрлиц под каждый объект
• Контроль бенефициаров и ЗПИФов 

Рекомендация: активнее использовать сервис «Как меня видит налоговая» в личном кабинете налогоплательщика. Диалог обходится дешевле ожидания проверки .

Что делать прямо сейчас

1. Проверь выручку за прошлый год. Если превышение 20 млн – ты уже плательщик НДС.
2. Пересмотри структуру затрат по последним объектам для строительства. Если больше половины поставщиков и субподрядчиков работают с НДС – ставка 22% с вычетом, скорее всего, даст меньшую фактическую нагрузку.
3. Переговори с заказчиками по текущим объектам заранее. Не жди, пока разница вылезет в акте выполненных работ.
4. Проверь контрагента через реестр НОСТРОЙ и НОПРИЗ реестр. С 2026 года это особенно важно: ФЗ 309 ужесточил требования к специалистам НОСТРОЙ и специалистам НОПРИЗ – они должны быть в национальном реестре специалистов в строительстве (НРС).
5. Не решай эти вопросы в одиночку или только с бухгалтером. Налоговый консультант, который понимает строительную специфику – рабочий инструмент, как нивелир: без него фундамент поведёт.

Что в итоге?

НДС в строительной отрасли – не просто строчка в декларации, а реальные деньги, которые кто-то вытащит из своего кармана. Вопрос только в том – кто именно? Принял ли ты это решение сам, или за тебя его приняли обстоятельства?

Поделитесь мнением в комментариях: кто как решал вопрос с НДС на своих объектах? Выбрали 5% или 22%? Пожалели ли о своём выборе?